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Revenus fonciers : les indemnités d’éviction sont elles déductibles des revenus fonciers ?




 

Une indemnité d’éviction a été versée par une SCI à son ancien locataire. L’éviction du locataire a permit à la SCI de relouer le bien immobilier en cause à des conditions plus favorables, le loyer appliqué étant 2.14 fois plus élevé. Pour financer l’indemnité d’éviction la société a eu recours à l’emprunt. Une Cour Administrative d’Appel a estimé que le montant des annuités de remboursement de l’emprunt contracté en vue du financement de l’indemnité d’éviction interdisait que l’augmentation du loyer puisse être considérée comme une augmentation du revenu de la SCI et que la dépense constituée par le versement de l’indemnité ne pouvait être regardée comme ayant été effectuée en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu au sens de l’article 13 du CGI.


On rappelle, en effet, que ne sont déductibles des revenus que les dépenses engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. En admettant, d’une part, au cas particulier, que l’indemnité d’éviction avait certes permit une augmentation de loyer mais, d’autre part, que cette augmentation était en quelque sorte annulée par le coût de l’emprunt contracté pour financer l’indemnité,  la Cour d’Appel Administrative a refusé la déduction de cette indemnité au motif que cette dépense n’avait pas été engagée pour le maintien ou la conservation du revenu.


Dans un arrêt du 3 juillet 2009 le Conseil d’Etat considère que la Cour Administrative d’Appel a commis une erreur de droit et rappelle que pour déterminer si les indemnités d’éviction trouvent leur contrepartie dans un accroissement du capital immobilier (dépenses en conséquence non déductibles) ou, au contraire, sont effectuées en vue de l’acquisition ou la conservation du revenu (dépenses alors déductibles sur le fondement de l’article 13 du CGI) il y a lieu de tenir compte des circonstances de l’espèce. Le CE considère que le seul motif que les annuités d’emprunt, de part leur importance, viennent minorer le gain retiré du fait de l’augmentation de loyer consécutive à l’éviction de l’ancien locataire n’est pas de nature, à lui seul, à empêcher la déduction des dépenses objet du litige.


Conclusion : les indemnités d’éviction sont déductibles des revenus fonciers dès lors qu’il peut être démontré qu’elles satisfont aux conditions de l’article 13 du CGI c’est-à-dire qu’elles permettent l’acquisition ou la conservation du revenu. En fonction des circonstances de l’espèce cette condition sera ou non remplie.





26/08/2009
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