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Régime des Marchands de biens : l’engagement de revente de parts d'une SCI liquidée n’est pas reporté sur l'immeuble en cas de TUP de la SCI détentrice.


Arrêt n°12-17596 du 14 mai 2013 de la chambre commerciale de la cour de Cassation




Selon l'article 1115 du code général des impôts, les acquisitions d'immeubles de fonds de commerce et d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par les marchands de biens sont exonérées de droits et taxes de mutation si un engagement de revendre dans un certain délai est pris.

Selon l'article 1840 G ter du CGI, le non-respect de cet engagement par le marchand de biens entraîne le paiement des droits dont il avait été précédemment exonéré.
Dès lors qu'il est constaté que le respect de l'engagement est rendu définitivement impossible avant même la fin du délai de revente, l'administration peut sans délai remettre en cause le régime de faveur.

Si l'engagement porte sur des biens qui disparaissent avant la revente et avant l'expiration du délai de revente, le régime de faveur peut être remis en cause sans délai.
Dans un arrêt du 14 mai 2013, la chambre commerciale de la cour de Cassation a jugé que lorsque l’engament de revente prévu à l’article 1115 du CGI porte sur les titres d’une société, la transmission universelle du patrimoine sans liquidation de cette société n'équivaut pas à une revente au sens de l’article précité et entraine la disparition du bien sur lequel porte l’engagement de revente. Il en résulte que l’administration fiscale est en droit de procéder à un rappel de droits d’enregistrement dans la mesure où l’engagement de revente ne peut être exécuté. Il en résulte qu’en cas de dissolution sans liquidation d’une société avec TUP, l’engagement de revente (article 1115 du CGI) n’est pas reporté sur l’immeuble.
Au cas particulier, la SNC Médica avait acquis le 21 décembre 2007 l'intégralité des parts de la SCI Les Cèdres (la SCI), en précisant que, pour la perception des droits d'enregistrement, elle agissait en qualité de marchand de biens et s'engageait à revendre les parts dans le délai de quatre ans prévu par l'article 1115 CGI.

Par la suite, la SCI a fait l'objet d'une dissolution sans liquidation entraînant la transmission universelle de son patrimoine  (TUP) au profit de son associée unique, la SNC Médica.
L'administration fiscale a procéder à un rappel de  droits d'enregistrement pour déchéance du régime de faveur, aux motifs que la transmission universelle du patrimoine sans liquidation n'équivaut pas à une revente au sens de ce texte et qu'en procédant, dans le cadre de ce transfert universel de patrimoine, à l'annulation des titres de la SCI dont elle était l'unique associée, elle avait définitivement rendu impossible toute revente des titres et devait donc être considérée comme ayant méconnu l'engagement de revente qu'elle avait pris.



09/07/2013
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