Question Fiscale information et assistance fiscale en ligne
Retour à l'accueil

REFORME DU REGIME DE DEDUCTION DES CHARGES DE GROSSES REPARATIONS SUPPORTEES PAR LES NUS-PROPRIETAIRES D'IMMEUBLES REÇUS PAR SUCCESSION OU DONATION. Instruction fiscale du 16 octobre 2009.





Jusqu’à l’imposition des revenus de l’année 2008, les dépenses de travaux de grosses réparations restant à la charge des nus-propriétaires, en application de l’article 605 du code civil, pouvaient constituer un déficit foncier d’égal montant, imputable sans limitation sur leurs autres revenus fonciers ou sur leur revenu global, lorsque ces dépenses portaient sur des immeubles dont le démembrement de propriété (l’usufruit est détenue par une  personne, la nue-propriété par une autre) résulte de succession ou de donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au quatrième degré inclusivement (et ceci quand bien même, en cas de démembrement de propriété, on rappelle que les revenus issus de l’immeuble démembré sont déclarés et imposés entre les mains de l’usufruitier et non pas du nu propriétaire).

 

L’article 85 de la loi de finances rectificative pour 2008 a supprimé cet avantage fiscal non plafonné, et a procédé à une réforme de ce régime dérogatoire.

 

A compter de l’imposition des revenus de l’année 2009, le contribuable peut :

- soit prendre en compte ces dépenses pour la détermination de ses revenus fonciers dans les conditions de droit commun  (c’est à dire les déduire de ses revenus fonciers) ;

- soit opter pour la prise en compte de ces dépenses sous la forme d’une déduction plafonnée de charges du revenu global (et non plus d’un déficit foncier imputable sans limitation sur ce même revenu).

 

L’option du contribuable est irrévocable et entraîne renonciation à la prise en compte des dépenses concernées pour la détermination des revenus fonciers.

 

Ce régime est codifié sous le 2° quater du II de l’article 156 du code général. Uns instruction fiscale du 16 octobre 2009 (5 B-27-09) est venue commenter ces dispositions.

 

 

La déduction du revenu global des dépenses supportées par les nus-propriétaires au titre de l’article 605 du code civil s’effectue sur option. Cette option, irrévocable, est exercée par immeuble. Elle résulte de la seule mention des dépenses concernées sur la déclaration de revenus dans la rubrique concernée des charges déductibles du revenu global.

 

L’option du nu-propriétaire entraîne la renonciation par celui-ci à la prise en compte de ces dépenses pour la détermination de ses revenus fonciers.

 

Alors que l’imputation du déficit foncier résultant des charges supportées par le nu-propriétaire n’était soumise, dans le régime applicable avant l’imposition des revenus de l’année 2009, à aucune limitation, la déduction de ces charges du revenu global est désormais limitée à 25 000 € par an. Cette limite annuelle s’apprécie au titre de l’année civile

 

Lorsque les dépenses de grosses réparations supportées par le nu-propriétaire en application des dispositions de l’article 605 du code civil excèdent, au titre d’une année d’imposition donnée, le montant du plafond d’imputation, soit 25 000 €, le nu-propriétaire peut imputer la fraction excédentaire, dans les mêmes conditions, au titre des dix années suivantes. Le montant annuel admis en déduction au cours des années suivantes est soumis à la même limite ; il ne peut donc pas dépasser 25 000 € par an.

 

En d’autres termes, un contribuable qui supporte 100 000 € de dépenses au titre d’une année pourra les déduire sur quatre ans (l’année de la dépense et les trois années suivantes), à raison de 25 000 € par an.

 

A la différence du déficit foncier constaté dans le cadre de l’application du régime antérieur de déduction, les charges déductibles du revenu global en application du II de l’article 156 du CGI ne peuvent pas créer de déficit global. Elles ne sont donc admises en déduction que dans la limite du montant du revenu global de l’année de leur imputation.

 

Aux termes de la dernière phrase du 2° quater du II de l’article 156 du CGI, la fraction des dépenses de grosses réparations qui est reportable en avant sur dix ans s’entend de la fraction supérieure à 25 000 €. Par suite, lorsque le revenu global est lui-même inférieur à 25 000 €, seule la quote-part des dépenses, non imputée faute d’un revenu global suffisant, qui excède cette limite est reportable ; celle qui lui est inférieure est en principe perdue.

Cela étant, et dans un souci d’équité, il a paru possible d’admettre que, dans cette situation, l’ensemble de la fraction des dépenses qui n’a pu être imputée au titre d’une année faute de revenu global suffisant au titre de ladite année, puisse être reportée sur les dix années suivantes (la déduction s’effectuant au titre des années

concernées dans la limite annuelle de droit commun de 25 000 €).

 

Exemple 1 : soit un nu-propriétaire dont le revenu global d’une année s’établit à 10 000 € et dont les dépenses de grosses réparations d’un immeuble reçu par succession s’élèvent, au titre de la même année, à 15 000 €. L’excédent, soit 5 000 €, peut être imputé au titre des dix années suivantes1.

 

Exemple 2 : soit un nu-propriétaire dont le revenu global d’une année s’établit à 20 000 € et dont les dépenses de grosses réparations d’un immeuble reçu par succession sont, au titre de la même année, de 35 000 €. La fraction des dépenses qui n’a pu être imputée, soit 15 000 €, peut être reportée, dans les mêmes conditions, au titre des dix années

 

 

Comme dans le régime applicable avant le 1er janvier 2009, le bénéfice du régime dérogatoire (option pour l’imputation sur le revenu global)  est réservé aux dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires d'immeubles bâtis lorsque le démembrement résulte soit d'une succession, soit de certaines donations.

 

Cela suppose une simultanéité du démembrement et de l'un ou l'autre de ces événements (le démembrement doit être issu de la succession ou donation). Ainsi, ne bénéficie pas de ces dispositions une personne qui hériterait par exemple de la nue-propriété d'un immeuble dont la propriété aurait été démembrée auparavant, sauf si ce démembrement résultait déjà d'une succession ou d'une donation.

 

De plus,  seuls les démembrements résultant d'une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement permettent au nu-propriétaire de bénéficier du régime dérogatoire prévu au 2° quater du II de l’article 156 du CGI.

 

Ainsi, sont exclues les donations à des non-parents (concubins, personnes morales...) ou entre parent au-delà du 4ème degré. Toutefois, sont admises les donations entre époux ou entre personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) et les donations-partages dès lors qu'elles remplissent les conditions prévues par la loi.

 

Sont exclus tous les démembrements portant sur des titres de sociétés, y compris lorsque les revenus correspondants sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (SCI, SCPI, sociétés de l'article 1655 ter du CGI…).

 

Conformément aux dispositions du II de l’article 156 du CGI, les charges pouvant

être déduites du revenu global sont limitativement énumérées et doivent remplir cumulativement les conditions suivantes :

- ne pas avoir été prises en compte pour la détermination du revenu net des différentes catégories de revenus ;

- être payées au cours de l’année de l’imposition ;

- être justifiées.

 

 

L’application de ce dispositif dérogatoire est en principe réservée aux charges relatives aux immeubles bâtis. Cependant, il est admis qu’il soit étendu aux charges relatives aux immeubles non bâtis.

 

Il doit s’agir  exclusivement de dépenses de grosses réparations.  On rappelle que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; dans ce dernier cas, l'usufruitier en est aussi tenu. Il s’agit des dépenses concernant les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations sont considérées comme des dépenses d'entretien.

 

Les autres dépenses, et notamment les intérêts d'emprunt (y compris ceux qui sont le cas échéant contractés pour financer les dépenses de grosses réparations), n’ouvrent pas droit à ce régime.

 

Il est rappelé que les charges supportées par les nus-propriétaires en application d’une stipulation particulière de la donation (paiement des dettes présentes du donateur, exécution d'une prestation envers un tiers) ou lorsque cette donation est assortie de conditions suspensives ou résolutoires, sont également exclues du régime dérogatoire.

 

 

La déduction des dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires en application de l’article 605 du code civil pour des immeubles occupés par eux-mêmes ou par l’usufruitier est désormais possible. Il en est de même lorsque l’immeuble est donné en jouissance gratuitement à un tiers.

 




01/11/2009
Lu 1643 fois
















Modèles de courriers & actes







Dans le forum