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Plus-value immobilière: Travaux de refection de toiture


Les travaux de réfection d'une toiture sont ils susceptibles d'être considérés comme des travaux d'amélioration venant majorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value imposable ?
Réponse Ministérielle du 25 novembre 2008 (Réponse Bassot n° 27539)



Plus-value immobilière: Travaux de refection de toiture
Les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession de biens immobiliers sont soumises à l'impôt sur le revenu (IR) au taux de 28,1% compte tenu des prélèvements sociaux (incluant le nouveau prélèvement RSA).

La plus-value est déclarée et l'impôt est payé au moment de la cession, en principe directement par le notaire.

Qu'elles sont les plus-values visées par ce régime ?

Ce régime s'applique notamment aux plus-values réalisées par les personnes physiques , soit directement ,soit par l'intermédiaire d'une société telle qu'une SCI non passible de l'impôt sur les sociétés qui vend, à titre occasionnel, un immeuble qu'elle possède .

Ne sont imposables que les plus-values réalisées à l'occasion d'une cession à titre onéreux c'est-à-dire d'une vente (les donations ou successions ne génèrent pas de plus-value imposable), d'un échange, d'un apport en société (un particulier apporte un immeuble au capital de la société), d'expropriation (sous certaines conditions) ainsi que des partages ou licitations de certains biens en indivision dans la limite des soultes.

Les biens imposables sont tous les immeubles bâtis ou non bâtis (constructions ou terrains) ainsi que les droits relatifs à ces biens (usufruit, nue-propriété, servitudes...) ainsi que certains titres de sociétés.

Toutefois, certains biens sont exonérés c'est-a-dire que leur cession, échange ou apport ne générera pas le paiement de l'impôt sur la plus-value. C'est le cas, notamment, de la résidence principale du contribuable, des biens détenus depuis plus de 15 ans ou des habitations en France des non- résidents.


Comment calcule -t-on la plus-value imposable ?

La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de 5 ans, la plus-value est réduite d'un abattement pour durée de détention. Il existe également un abattement fixe.

Le prix de cession est celui indiqué dans l'acte de vente diminué des frais de cessions effectivement supportés par le vendeur (commission de vente, diagnostics obligatoires etc.....)

Le prix d'acquisition est le prix versé pour l'achat du bien tel qu'il a été stipulé dans l'acte.
Le prix d'acquisition est majoré forfaitairement de 7,5% pour tenir compte des frais d'acquisition. La plus-value se trouve ainsi diminuée puisque le prix d'acquisition a été majoré automatiquement.

Le prix d'acquisition peut également être majoré de certaines dépenses de travaux mais la liste est très limitative. De nombreuses exclusions existent.

Quelles sont les dépensent susceptibles de majorer le prix d'acquisition ?

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration peuvent être ajoutées au prix d'acquisition pour leur montant réel.

Certaines dépenses sont toutefois exclues. Il s'agit de celles qui présentent le caractère de dépenses locatives (peintures, papiers peints, moquettes) sauf si elles sont indissociables des travaux de construction, agrandissement ou amélioration (ce qui implique notamment que le matériel soit acheté par un professionnel et installé par ce professionnel). Les dépenses déjà prises en compte pour le calcul de l'IR et qui ont donc déjà donné lieu à une réduction d'impôt ou à un crédit d'impôt, ne sont pas retenues.

Attention: seules peuvent, en principe, être retenues les dépenses relatives à des travaux effectués par une entreprise et le contribuable doit être en mesure de fournir les factures correspondantes. Ces justificatifs ne sont pas nécessaires lorsque les travaux sont effectués sur un immeuble bâtis acquis depuis plus de 5 ans. dans ce dernier cas, les dépenses sont fixées forfaitairement à 15% du prix d'acquisition.

En dehors des dispositions relatives aux immeubles bâtis détenus depuis plus de 5 ans, il n'est pas possible de déduire des dépenses de travaux effectués par le contribuable lui même.

La difficulté en la matière consiste surtout à déterminer ce que recouvre l'expression " dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration".

La question s'est posée récemment concernant les travaux de réfection d'une toiture.

Les travaux de réfection d'une toiture sont ils susceptibles d'être considérés comme des travaux d'amélioration venant majorer le prix d'acquisition ?

Dans une Réponse Ministérielle du 25 novembre 2008 (Réponse Bassot n° 27539) il a été rappelé d'une part, que les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas au nombre des dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value et d'autre part, que les travaux de réfection de la toiture, qui ont pour seul effet de remettre l'immeuble en l'état, présentent le caractère de travaux de réparation et d'entretien.

Par conséquent, ils ne peuvent venir en majoration du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value (en d'autres mots les dépenses relatives à ces travaux ne sont pas prises en compte).

La réponse ministérielle précise, en outre, que ces travaux pourraient être pris en compte s'ils étaient consécutifs à des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration et s'ils pouvaient être considérés comme indissociables à ces travaux.

Dans ce cas donc ils seraient pris en compte au même titre que travaux de construction, reconstruction agrandissement ou amélioration.

Deux conditions s'imposent :
La réfection de la toiture doit être consécutive à des travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ou amélioration.
⌦ La réfection de la toiture doit s'inscrire dans le cadre d'un chantier général. Par exemple, vous procédez à la construction d'une extension de votre résidence secondaire. A cette occasion, la totalité du toit de la maison doit être rénové. Le montant des dépenses relatifs à la réfection du toit pourra venir majorer le prix d'acquisition puisqu'il peut être considéré comme consécutif aux travaux d'agrandissement. Si la réfection de la toiture est faite indépendamment de tout autre travaux, les dépenses seront considérées comme étant des dépenses d'entretien et de réparation.
La réfection de la toiture doit être indissociable à ces travaux.
⌦ D'un point de vue pratique, çela implique une certaine concomitance des travaux. Il ne devrait pas être possible de prendre en compte des dépenses relatives à la réfection du toit qui interviennent plusieurs années après les travaux d'agrandissement . Le fait que ces dépenses soient facturées dans le cadre d'une facture générale de travaux d'agrandissement devrait être un bon moyen de preuve du caractère indissociable.









06/03/2009
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