Option pour la TVA sur les locations d'immeubles nus

En principe, les locations de locaux nus sont, exonérées de la TVA, sauf les locations d'emplacements de parking ainsi que certaines locations spécialement visées par la loi. Toutefois, les locations de locaux nus à usage professionnel et les locations de biens ruraux peuvent faire l'objet d'une option pour le paiement de la TVA.

L'option pour la TVA peut être exercée par toute personne qui donne en location des locaux nus pour les besoins de l'activité du preneur, que celui-ci soit assujetti à la TVA ou non.

Toutefois si la  location est consentie à un non-assujetti, le bail  doit faire mention expresse de l'option exercée par le bailleur. L’option ne peut en aucun cas porter sur des locations relatives à des locaux que les locataires utilisent pour des besoins autres que ceux de leur activité économique ou administrative Tel que, par exemple, les locaux d’habitation. En cas de pluralité d’immeubles ou d’ensembles d’immeubles situés dans des lieux différents, l'option doit être exercée distinctement immeuble par immeuble. L’option couvre alors tous les locaux que le bailleur possède dans l'immeuble considéré et qu'il loue à des assujettis (et, le cas échéant, tout ou partie de ceux loués à des non-assujettis).

Lorsque plusieurs bâtiments constituent un même ensemble immobilier, l'option couvre la totalité des locaux situés dans cet ensemble dès lors qu’ils sont loués à des assujettis  qui remplissent les conditions voulues.

L'option doit être déclarée dans les quinze jours du commencement de l'assujettissement. Il est toutefois admis qu'elle prenne effet au premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée. L'option est formalisée par une lettre à joindre à la déclaration d'existence (ou à la déclaration modificative d'activité). L'option couvre obligatoirement une période de dix années, et expire le 31 décembre de la neuvième année qui suit celle au cours de laquelle elle est exercée. Si l'option concerne un immeuble non encore achevé, sa durée s'étend obligatoirement jusqu'au 31 décembre de la neuvième année suivant celle de l'achèvement de l'immeuble.

L'option est renouvelable par tacite reconduction, par période de dix ans, sauf dénonciation à l'expiration de chaque période. Toutefois, lorsque le redevable a obtenu un remboursement de crédit de taxe au cours ou à l'issue d'une période d'option, il ne peut pas, à la fin de cette période, dénoncer l'option qui est donc reconduite de plein droit pour une nouvelle période de dix ans.

La validité de l'option n'est pas subordonnée à la production d'un bail, d'une promesse de bail ou de tout document analogue susceptible d'établir la qualité de bailleur.

Les personnes physiques propriétaires d'immeubles loués dont les loyers ou les recettes taxables sont imposables à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers doivent adresser la déclaration d'option et la déclaration d'existence auprès du service des impôts du lieu de situation de l'immeuble et en cas de pluralité d'immeubles auprès du service du lieu de situation du bien dont le chiffre d'affaires est le plus élevé. Pour les immeubles en indivision, cette règle s'applique à l'indivisaire ou au mandataire qui encaisse les loyers.

Les personnes morales et les personnes physiques dont les loyers sont imposables à l’IR dans la catégorie des BIC doivent envoyer leur option et la déclaration d'existence au service des impôts du lieu de dépôt de la déclaration de revenus ou de bénéfices correspondante. Pour les immeubles indivis, la déclaration est alors souscrite auprès du service dont dépend la personne qui encaisse les loyers.