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Non déductibilité des intérêts d’emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d'une société de personnes détenant un immeuble donné en location, pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts


Arrêt du Conseil d'Etat du 24 février 2017 N° 395983



Dans un arrêt du 24 février 2017, le Conseil d’ Etat a jugé qu’en vertu de l'article 8 du CGI, en cas de démembrement de la propriété de parts d'une société de personnes détenant un immeuble donné en location, seul l'usufruitier de ces parts est soumis à l'impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société, le nu-propriétaire n'étant pas regardé comme disposant d'un revenu à ce titre. Par suite, les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts ne peuvent être regardés comme une charge exposée en vue de l'acquisition ou la conservation d'un revenu foncier. Dès lors, ces intérêts ne sont pas déductibles des revenus fonciers que l'intéressé percevrait à raison d'autres biens ou droits immobiliers.

Le CGI (1 de l'article 13) prévoit que le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l'excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu ;
 
L’article 14 du même code indique que les revenus des propriétés bâties sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale.

Selon l'article 28 du même code, le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété.

Aux termes de l'article 31 du code les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent pour les propriétés urbaines notamment les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés.

Au regard de ce qui précède sauf disposition législative spécifique, seuls les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de biens ou droits immobiliers destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier.
 
Dans un arrêt du 24 février 2017, le Conseil d’ Etat rappelle qu’en cas de démembrement de la propriété de parts d'une société de personnes détenant un immeuble donné en location, seul l'usufruitier de ces parts est soumis à l'impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société, le nu-propriétaire n'étant pas regardé comme disposant d'un revenu à ce titre. Par suite, les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts ne peuvent être regardés comme une charge exposée en vue de l'acquisition ou la conservation d'un revenu foncier. Dès lors, ces intérêts ne sont pas déductibles des revenus fonciers que l'intéressé percevrait à raison d'autres biens ou droits immobiliers.

Cette décision intervient dans le cadre d’un recours pour excès de pouvoir concernant le paragraphe 160 de l'instruction fiscale BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912 publiée au bulletin officiel des finances publiques le 12 septembre 2012 intitulée " Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d'emprunts ", qui précise que les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d'une société détenant un immeuble loué, pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l'acquisition ou la conservation d'un revenu ou de la propriété de l'immeuble donné en location.
 



07/03/2017
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