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Investissements locatifs dans des résidences de tourisme / Extension de la notion de logement neuf instruction fiscale du 14 avril 2009




Selon les dispositions de l’article 199 decies E du CGI, la réalisation d’investissements locatifs dans des résidences  ou meublés de tourisme dans certaines zones du territoire est susceptible d’ouvrir droit à des réductions d’impôts lorsque ces investissements sont réalisés, à titre personnel, par des personnes physiques.


Ce dispositif  qui devait expirer le 31 décembre 2010 a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2012 par la Loi de finances pour 2009.


Les investissements concernés par cette disposition sont les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement faisant partie d’une résidence de tourisme classée et située dans une zone de revitalisation rurale, ou une commune comprise dans les anciens zonages des fonds structurels européens à l’exclusion de celles situées dans des agglomérations de plus de 5000 habitants ou encore, dans le périmètre d’une agglomération nouvelle crée en application de la Loi du 10 juillet 1970.


L’investissement peut également consister en l’acquisition d’un logement achevé depuis au moins 15 ans faisant l’objet d’une réhabilitation.


Ces investissements peuvent être effectués soit directement par le contribuable, soit par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés comme une SCI de gestion, de copropriété, une SCPI etc) sous réserve de la souscription par l‘associé d’un engagement de conservation des titres.


En outre, le logement doit être loué pendant au moins 9 ans.


Lorsque ces conditions sont remplies, la réduction d’impôt est égale à 25% du prix de revient de l’investissement lorsque celui-ci concerne un logement neuf ou 20% lorsqu’il s’agit d’un logement achevé depuis au moins 15 ans mais faisant l’objet d’une réhabilitation.


Le prix de revient à prendre en compte pour calculer la réduction est toutefois plafonné à 50 000 € pour les célibataires, veufs ou divorcés et 100 000 e pour les couples mariés ou pacsés. La réduction maximale accordée se situe 12500 € à 25 000 € selon la situation de famille du contribuable lorsque l’investissement est un logement neuf et entre 10 000 € et 20 000 € pour les investissements de logements anciens en réhabilitation.


On a vu que les dispositions de l’article 199 deciès E ne concernent, en dehors des logements anciens en réhabilitation, que les logements acquis neufs. Les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit préalablement à leur acquisition par le contribuable.


Ainsi, en principe, dès lors que le logement est déjà loué avant la date d’acquisition, celui-ci  ne peut être considéré comme neuf au sens des de l’article 199 deciès E, même si l’acquisition s’accompagne du transfert au profit de l’acquéreur du bail conclu par le vendeur.

A titre exceptionnel et afin de tenir du contexte immobilier actuel, l’administration fiscale, dans une instruction en date du 14 avril 2009 (5 B-12-09) est venue assouplir cette condition.


Il sera désormais admis que les logements dont la mise en location auprès de l’exploitant de la résidence de tourisme a pris effet avant la date de leur acquisition ouvrent néanmoins droit pour l’acquéreur à la réduction d’impôt de l’article 199 deciès E du CGI.


Attention : cette tolérance ne s’appliquera exclusivement qu’aux logements acquis dans un délai de 24 mois à compter de la mise en exploitation de la résidence de tourisme sous réserve que l’acquisition intervienne avant le 31 décembre 2010.


 

Autrement dit, les logements pourront être loués quand bien même ils n’ont pas encore trouvé acquéreur sans pour autant compromettre le bénéfice de la réduction d’impôt dont bénéficiera le futur acquéreur. Bien que loués antérieurement à la vente les logements seront considérés comme neufs au sens des dispositions de l’article 199 decies E dès lors que la vente interviendra dans un délais de 2 ans après la mise en exploitation de la résidence de tourisme et en tout état de cause avant le 31 décembre 2010.





15/04/2009
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