Imputation des déficits fonciers/ Immeubles transmis à titre gratuit par succession/Déficits antérieurs

Rappel des conditions générales d’imputation des déficits fonciers

Qu’est ce qu’un déficit foncier ?

Un déficit foncier peut être constaté lorsque le montant des charges déductibles est supérieur au montant des loyers perçus.

Peut on déduire ce déficit de l’ensemble de nos revenus soumis à l’impôt sur le revenu ?

Conformément aux dispositions de l’article 156 i du CGI, le déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenu est en principe imputable sur le revenu global de la même année ce qui signifie qu’il vient diminuer le revenu soumis à l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu (IR).

Concernant les déficits fonciers le principe général d’imputation est toutefois soumis à une limite plafond annuel), ainsi qu’au respect d’un certain nombre de conditions.

Dans le cas général, ce plafond est fixé à 10 700 E par an. La fraction qui excède cette limite  s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des années suivantes (et non pas sur le revenu global) et doit être effectuée dans un certain délai.

Quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de l’imputation sur le revenu global des déficits fonciers dans la limite du plafond annuel ?

• Les déficits ne doivent pas provenir d’intérêts d’emprunt déductibles. Ainsi si le déficit n’est du que parce qu’on a déduit des loyers perçus le montant des intérêts d’emprunt acquittés au titre d’un prêt consenti pour acheter le bien, ce déficit n’est pas imputable sur le revenu global. Il peut toutefois être déduit des revenus fonciers des années suivantes pendant un certain délai.
• L’immeuble concerné doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. La location doit être effective et permanente.
• Le déficit doit être causé par la déduction de charges considérées comme déductibles des revenus fonciers.
  

Si ces conditions sont respectées, il est donc possible de déduire les déficits dans la limite annuelle précitée de l’ensemble des  revenus qui vont être soumis à l’IR.

Exemple 1 : Le montant du revenu global du contribuable s’élève à  40000 €. Le montant des loyers perçus au titre d’un immeuble donné en location est de 35000 € tandis que le montant des charges déductibles (hors intérêt d’emprunt) s’élève à 40000 €. Le déficit s’élève à 35 000 -40000 € soit 5000 € . Si le bien est affecté à la location pendant les 3 années suivantes, le contribuable à la possibilité de déduire de son revenu imposable de 40000 € ce déficit. Le revenu global s’élèvera donc à 35 000 €. Le déficit peut être imputé en totalité car il n’est pas supérieur au plafond annuel de 10700 €.

Exemple 2 : Le montant du revenu global du contribuable s’élève à  40000 €. Le montant des loyers perçus au titre d’un immeuble donné en location est de 35000 € tandis que le montant des charges déductibles (hors intérêt d’emprunt) s’élève à 60000 €. Le déficit s’élève à 35 000 -60000 € soit 25000 € . Si le bien est affecté à la location pendant les 3 années suivantes ; le contribuable à la possibilité de déduire de son revenu imposable de 40000 €  une partie de ce déficit dans la limite du plafond annuel de 10700 €. Son revenu imposable sera donc de 40000-10700 soit 29 300. Le montant du déficit excédant 10700 € soit 49300 € (60000-10700) sera déductible de ces revenus fonciers des années suivantes.

Les personnes qui reçoivent en héritage des immeubles, peuvent ils déduire de leurs propres revenus fonciers les déficits qui n’ont pas pu être imputés par l’ancien propriétaire ?  

Cette situation vise la cas où un contribuable reçoit, par succession, un immeuble donné en location ayant généré un déficit foncier qui n’a pas été imputé sur le revenu global du défunt. Il peut s’agir :

• Soit d’un déficit provenant d’intérêts d’emprunt ;
  
• Soit d’un déficit provenant de charges déductibles lorsque le propriétaire n’a pas donné le bien en location pendant 3 ans ;
  
• Soit d’un déficit qui a été reporté car il excédait la limite annuelle de 10700 €.

Le contribuable recevant les biens en héritage est il autorisé à déduire ce déficit sur ses propres revenus fonciers ?

Le Conseil d’état dans un arrêt du 7 novembre 2008 est venu rappeler le principe selon lequel l’impôt sur le revenu revêt un caractère personnel de sorte qu’un déficit non imputé par un contribuable n’est pas transmissible à son héritier. Il n’est pas possible pour un héritier de déduire sur ses revenus fonciers les déficits fonciers non imputés par l’ancien propriétaire et ceci quand bien m^me l’immeuble ayant généré le déficit fait partie de l’actif successorale transmis à cet héritier.

Attention cette situation ne concerne que les déficits antérieurs à la succession.