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ISF et démembrement de propriété : distinction entre dépenses d’amélioration incombant à l’usufruitier et dépenses de grosses réparations


Cass. com. 12 juin 2012 n° 11-11.424 (n° 689 FS-PB)



Dans un arrêt du 12 juin 2012, la Cour de Cassation rappelle que l’article 606 du code civil énumère limitativement les grosses réparations qui incombe en principe au nu-propriétaire d’un bien immobilier et considère que la démolition et reconstruction d'une plus grande habitation, la construction d'une piscine et l'aménagement d'un terrain ne font pas partie des dépenses de grosses réparations. Pour la Cour de cassation, Une cour d'appel ne peut donc refuser à l'usufruitier la déduction de ces dépenses de son ISF au motif qu'elles incombent au nu-propriétaire.
 
Vu les articles 605 et 606 du code civil, ensemble l’article 599, alinéa 2, du même code, après avis donné aux parties ;
En principe l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, les grosses réparations demeurant à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée.

En l’espèce M. et Mme L. sont usufruitiers d’un bien immobilier ainsi que des parts d’une société civile dont leurs deux enfants sont nu-propriétaires.

En exécution d’une convention du 15 mars 2001, cette société a avancé des fonds que M. et Mme L. ont utilisés pour effectuer des travaux sur le bien immobilier.

L’administration fiscale leur a notifié des redressements en matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2003, 2004 et 2005, remettant en cause la déduction du coût desdits travaux au motif que ceux-ci constituent des grosses réparations, incombant aux nus-propriétaires.

Après mise en recouvrement du rappel d’ISF assorti de pénalités et rejet de leur réclamation contentieuse, M. et Mme L. ont demandé au tribunal la décharge de cette imposition.
Le tribunal a rejeté cette demande retenant que les travaux de démolition, de reconstruction d’une habitation d’une superficie supérieure, de construction d’une piscine et d’aménagement du terrain réalises correspondent à des grosses réparations incombant aux nus-propriétaires.

En revanche pour la Cour de cassation  l’article 606 du code civil énumère limitativement les grosses réparations et considère au cas particulier que les travaux en cause constituent des améliorations.

La Cour de cassation à casser l’arrêt de la Cour d ‘appel et renvoyer devant la Cour d’appel de Versailles. 



17/07/2012
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