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ISF : Un bien rendu inaliénable par l’effet d’une clause temporaire d’inaliénabilité conserve -t-il une valeur vénale a retenir pour l’assiette de l’ISF ?


Cassation Commerciale du 27 octobre 2009 N° 08-11362






Madame A a fait donation à ses enfants de la nue-propriété d’un bien immobilier composé d’un château avec parc d’agrément et dépendances. Cette donation a été assortie d’une clause de réserve d’usufruit avec réversion de l’usufruit à son époux en cas de prédécès (c’est-à-dire si elle décède avant son époux) et d’une interdiction imposée aux nus-propriétaires (c’est-à-dire ses enfants bénéficiaires de la donation) d’aliéner ou d’hypothéquer le bien pendant la vie de l’usufruitière et de son époux.


Lors d’un contrôle fiscal l’administration a contesté la valorisation établie par madame A des biens ayant fait l’objet de la donation pour la détermination de la base imposable à l’ISF.;




La Cour d’Appel a estimé que du fait de l’existence de l’indivision (la nue-propriété des biens immobiliers était détenue en indivision par les enfants bénéficiaires de la donation) et de la clause d’inaliénabilité  (les enfants ne pouvaient vendre du vivant des parents), la valeur vénale des biens devait être diminué de plusieurs abattements.




Dans un arrêt du 27 octobre 2009, la Cour de Cassation est venu casser l’arrêt de la Cour d’appel rappelant que :



D’une part, les biens ou droits grevés d’un usufruit sont, sauf exceptions, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété ; et d’autre part,  la limite apportée par le donateur à la liberté d’aliéner un immeuble dont il se réserve l’usufruit n’affecte pas sa valeur vénale.






Pour la Cour de Cassation, l’article 885 G du CGI qui impose le principe de l’imposition au niveau de l’usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété,  s’oppose à la prise en compte du démembrement de propriété pour la détermination de l’assiette de l’ISF ainsi qu’à tout abattement dont l’objet est de constater une diminution de valeur du bien au titre de ce démembrement.




Ainsi, quand bien même le bien est rendu inaliénable par le jeu d’une clause d’inaliénabilité, sa valeur vénale doit être prise en compte en totalité c’est-à-dire sans le bénéfice d’un quelconque abattement dans le patrimoine de l’usufruitier pour la détermination de l’assiette imposable à l’ISF.







02/03/2010
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