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IFI : prise en compte du passif déductible pour l’évaluation des parts et actions détenus par les redevables de l’IFI dans les sociétés immobilières





 
A compter de 2018 l’ISF est supprimé et remplacé par un impôt annuel sur les actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dont seront redevables, les contribuables dont  la valeur nette des actifs immobiliers, au 1erjanvier de l’année, excède 1 300 000 €.

Lors de l’examen du texte à l’Assemblée Nationale plusieurs aménagements ont été apportés au texte initialement proposé.
Parmi les aménagements adoptés par l’Assemblé Nationale figurent ceux relatifs aux règles de l’évaluation des biens et plus particulièrement à la prise en compte du passif déductible pour l’évaluation des parts et actions détenus par les redevables de l’IFI dans les sociétés immobilières.

Dans la version initiale, il était prévu que pour la valorisation des parts ou actions détenues par un redevable de l’IFI dans une société détenant des actifs immobiliers, les dettes contractées directement ou indirectement par cette société immobilière auprès de ce redevable n’était pas prises en compte en totalité (donc pas déduites). En d’autres termes, un associé d’une société immobilière ne pouvait, pour la détermination de son assiette imposable à l’IFI, déduire de la valeur des parts détenues dans cette société, le prêt qu’il avait lui-même consenti à cette société et ceci en totalité.

Des aménagements ont été adoptés et cette mesure a été assouplie. Dans le texte finalement adopté par l’Assemblée Nationale, le non prise en compte en totalité de la dette contractée par la société auprès de son actionnaire lors de la valorisation des parts de cet actionnaire dans la société emprunteuse n’a lieu que si l’opération a un but principalement fiscal. Si l’opération de financement auprès de l’actionnaire n’a pas un but principalement fiscal, la dette n’est pas non plus déductible de la valeur des parts de l’actionnaire préteur, mais uniquement à proportion de sa participation dans la société ;
 
Exemple : soit Monsieur A redevable de l’IFI détenant 20% d’une SCI ; Mr A consent un prêt de 100 000 € à la SCI destiné à l’acquisition d’un bien immobilier.
Si l’opération à un but exclusivement fiscal le prêt de 100 000 € ne sera pas déduit de la valeur des parts détenus par monsieur A dans la SCI, si l’opération n’a pas un but fiscal, seul 20% de la dette ne sera pas pris en compte en déduction de la valeur des parts.
Par ailleurs, si le prêt a été consenti par les ascendants, descendants frères et sœurs du redevable, la dette n’est pas non plus déductible de la valeur des parts de détenues par le redevable, mais uniquement à proportion de sa participation dans la société.



07/11/2017
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