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Français non-résidents : taxation des plus-values immobilières et notion de libre disposition en cas d’indivision


Réponse ministérielle du 16 décembre 2010 Question écrite n° 14089



 

L'article 150 U (§ II, 2°) du CGI prévoit que sont exonérées de la taxation des plus-values, les ventes d'immeubles ou parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l'habitation en France des non-résidents ressortissants d'un État membre de l'Union européenne ou de l'EEE ayant conclu avec la France une convention fiscale d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion discale, dans la limite des deux premières cessions.

Pour bénéficier de l’exonération à condition que le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession. En outre,  il doit avoir la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de cette cession, 


Dans le cadre d’une question ministérielle, Madame le ministre de l’économie et des finances a été interrogée sur la façon dont devait être appréciée la condition de libre disposition dans le cas où le bien cédé est en indivision et peut donc être en jouissance partagée. 



Une réponse ministérielle du 16 décembre 2010 apporte les précisions suivantes :

 

Le 2° du II de l'article 150 U du code général des impôts prévoit une exonération spécifique des plus-values immobilières des particuliers réalisées lors de la cession d'immeubles, parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l'habitation en France des personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d'un État membre de la Communauté européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.


Cette exonération s'applique dans la limite des deux premières cessions effectuées par le contribuable non résident, à la double condition que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession et qu'il ait la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de cette cession. 


Pour être exonérée, la seconde cession doit, en plus des conditions précitées, porter sur l'unique propriété en France du non-résident et intervenir plus de cinq ans après la première cession exonérée.

Pour l'application de ces dispositions, le cédant est réputé avoir la libre disposition de son habitation lorsqu'il est susceptible de l'occuper à tout moment. 


En l'absence de titre d'occupation et de versement de loyer ou d'indemnité d'occupation, l'occupation gratuite d'une résidence par une personne autre que son propriétaire ou son conjoint n'a pas pour effet de priver le propriétaire du droit de disposer librement de cette résidence. 



En revanche, il n'en est pas ainsi lorsque l'immeuble est donné en location au cours de cette période (cf. BOI 8 M-1-05, fiche n° 14 paragraphe n° 22).



Lorsque le bien cédé est détenu en indivision et peut donc être en jouissance partagée, l'exonération précitée prévue en faveur de l'habitation en France des non-résidents s'apprécie au regard de la situation de chaque indivisaire et s'applique sur la fraction de la plus-value réalisée correspondant aux droits dans l'indivision de la personne physique non résidente qui remplit les conditions rappelées ci-dessus.


La condition de libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession s'applique dans les mêmes termes lorsque le bien est indivis.



Ainsi, la circonstance que le coïndivisaire d'une personne non résidente de France occupe le logement est sans incidence en l'absence de titre d'occupation et de versement de loyer ou d'indemnité d'occupation.


En revanche, la condition ne sera pas considérée comme remplie lorsque l'immeuble est donné en location.


À cet égard, il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour conclure et renouveler des baux d'habitation.


Il ressort de cette réponse que la notion de libre disposition et celle d’indivision ne sont pas incompatibles. Un co-indivisaire peut être considéré comme ayant la libre disposition de l’immeuble dès lors que celui ci ne fait pas l’objet d’une location.




 




20/12/2010
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